O Freio do Setor Imobiliário: Das Casas Encalhadas ao Ajuste nos Fundos de Investimento

Na costa castigada pelos ventos da Carolina do Norte, Ron Hertrich passou meses tentando vender a casa de praia de sua família, um imóvel de 40 anos. A tentativa foi frustrada, mesmo após ele raspar a pintura velha e aplicar um tom acolhedor de bege nas paredes, além de trocar a mobília por peças mais modernas, incluindo uma mesa de jantar com tampo de vidro e pés de vime. Quando nada disso surtiu efeito, Hertrich apelou para um incentivo financeiro de 10 mil dólares, que o futuro comprador poderia usar como bem entendesse. A apenas cem metros da água, o apartamento acabou se tornando um verdadeiro monumento às drásticas mudanças na maré do mercado imobiliário. Após receber somente duas visitas em sessenta dias, o corretor aconselhou a retirada do anúncio para tentar novas fotos e um relançamento no mercado durante a primavera.

A balança pende para os compradores

Situação muito parecida aconteceu a centenas de quilômetros dali. Em Atlanta, Aimée Berry, de 56 anos, guardou seus móveis em um depósito e passou a viver em estado de alerta para receber interessados. O resultado foi desanimador. Apenas seis pessoas visitaram seu apartamento de um quarto ao longo de um semestre inteiro, uma média de um visitante por mês.

Das varandas banhadas pela maresia da Carolina do Norte aos centros urbanos e subúrbios de cidades como Atlanta, Austin e Tampa, o que era um dos mercados mais favoráveis aos vendedores em toda a história finalmente virou o jogo a favor de quem compra. Em âmbito nacional nos Estados Unidos, há hoje 47% mais pessoas querendo vender do que comprar. Trata-se do maior abismo desse tipo desde que a Redfin começou a registrar esses dados, em 2013. Em cidades que explodiram durante a pandemia, como Austin, a disparidade chega a bater os impressionantes 128%. A professora de mercado imobiliário da Wharton School da Universidade da Pensilvânia, Susan M. Wachter, avalia que o mercado altamente aquecido de outrora está se transformando a olhos vistos em um território dominado pelos compradores em grande parte do país.

O fim das ofertas irracionais e o peso dos juros

Há pouco tempo a dinâmica era completamente diferente. Compradores cortejavam os proprietários de forma quase romântica, oferecendo valores acima do pedido por casas que sequer tinham visitado pessoalmente e abrindo mão de inspeções básicas. A corretora McKenzie Johnson relata que chegou a ver um cliente oferecer um filhote de cachorro ao vendedor na tentativa de fechar negócio. Ela costumava espalhar as inúmeras propostas em sua mesa e criar um sistema de notas para conseguir compará-las. Hoje, orienta clientes como Hertrich a dar um passo para trás e aguardar um momento melhor.

Essa exigência maior por parte de quem compra fez com que 16% dos contratos de compra e venda fossem cancelados em todo o país apenas em dezembro, a taxa mais alta em quase dez anos. Glennda Baker, corretora em Atlanta, exemplifica o absurdo da situação atual lembrando que, no ano anterior à pandemia, vendeu 149 casas e perdeu apenas quatro negócios. Ela atua na área há décadas e considera os índices atuais de cancelamento inéditos. Parte dessa mudança estrutural vem do afrouxamento das chamadas “algemas de ouro”. Muitos proprietários seguravam financiamentos com taxas de juros na faixa de 4% ou menos, o que tornava impensável vender o imóvel para assumir um novo compromisso com juros beirando os 7%.

O reflexo imediato nos fundos imobiliários brasileiros

Toda essa dinâmica de perda de velocidade nas vendas e dificuldades com o crédito não é uma anomalia isolada no mercado físico internacional. No Brasil, o mesmo cenário macroeconômico de desaceleração já impõe ajustes severos, atingindo em cheio os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). O fundo TGAR11 (TG Ativo Real) é o retrato mais recente desse movimento.

A gestão chegou a confirmar o pagamento de R$ 0,71 por cota aos seus investidores para o dia 13 de fevereiro, o que representa um retorno mensal de aproximadamente 0,91% considerando o preço da cota a R$ 78,25. Evidentemente, os rendimentos continuam sendo isentos de imposto de renda para a pessoa física, o que sempre atrai atenção. A repercussão no mercado, contudo, foi bastante negativa após o último relatório gerencial da gestão.

O documento revisou o guidance (projeção) de distribuição de rendimentos para o primeiro semestre de 2026, reduzindo o intervalo esperado para a faixa de R$ 0,70 a R$ 1,00 por cota. Os motivos apresentados para esse revés conversam diretamente com a nova realidade global: uma forte desaceleração na velocidade das vendas e sucessivos atrasos na liberação de financiamentos pelos bancos. Sem esse repasse ágil de recursos, a saúde financeira e o andamento dos projetos ficam comprometidos. Somou-se a isso o adiamento no recebimento dos valores referentes à venda da participação na Viel. Fica claro que a paciência, tanto para quem tenta vender uma simples casa na praia quanto para quem gere bilhões em ativos, se tornou a verdadeira regra de sobrevivência no mercado atual.